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  • 高雄市政府岡山地政事務所

地政問答

地價類
問: 被徵收土地,其徵收補償市價每筆土地價格是否都一樣?
答: 土地徵收補償市價查估辦法第20條規定略以:預定徵收土地宗地市價應以第十八條選取之比準地為基準,參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之,故除都市計畫區內之公共設施保留地,應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價外,會因其宗地個別條件不同而徵收補償地價可能有所差異。

問: 需用土地人依市價與所有權人協議價購,其市價資訊如何取得?
答: 「協議價購應依市價與所有權人協議,所稱市價係指市場正常交易價格,該市價資訊之取得可參考政府相關公開資訊或不動產仲介業之相關資訊,或委由不動產估價師查估。」

問: 被徵收土地,其徵收補償地價如何計算?
答: 被徵收之土地,應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地,應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。

問: 以自用住宅用地稅率繳納地價稅,應如何申請?
答:

應由土地所有權人填具申請書,檢附戶口名簿影本、建物所有權狀影本或建物測量成果圖至地方稅務機關辦理。
土地所有權人應於每年(期)地價稅開徵40日前﹝亦即9月22日前﹞,填具自用住宅用地申請書,但已申請核准而使用情形未變更者,免再提出申請。逾期申請者,自申請之次年期開始適用。

問: 所謂前次移轉現值?
答:

土地所有權人於移轉或設定典權時,政府據以核計土地增值稅所採認該土地前次取得或設定典權時申報之現值,稱為前次移轉現值;作為起算土地漲價總數額之基礎。

問: 何謂「地價指數」?
答:

所謂地價指數,係指內政部地政司以特定時間點作為地價基準日,計算一定期間內地價上升或下降的百分比。地價指數是用來衡量土地價格在某一時期的平均變動趨勢,目前內政部係每半年(即 1 月及 7 月)公布 1 次都市地區地價指數,供各界參考。
目前內政部所發布的都市地價指數依基期之不同可分為二種: 
一、定基指數:定基指數之基期以民國八十七年三月三十一日之地價為一百,編製指數。以「都市地價指數」第十四期(八十八年十月  一日至八十九年三月三十一日)為例,台閩地區地價總指數為94.81,而基期(八十七年三月三十一日)之台閩地區地價總指數為100,由此可知,第十四期台閩地區都市地價之統計結果,與八十七年三月三十一日比較,第十四期地價總指數下降了5.19%。
二、環比指數:環比指數乃以計算當期前一期為基期計算,用以了解每半年地價變動的情形。以「都市地價指數」第十四期為例,台閩地區地價總指數為98.98,而基期(八十八年九月三十日)之台閩地區地價總指數為100,由此可知,第十四期台閩都市地價之統計結果,與半年前比較,第十四期地價總指數下降了1.02%。

問: 「公告土地現值」與「公告地價」有何不同?何者較高?
答:

「公告土地現值」係作為土地移轉及設定典權時,申報土地移轉現值之參考; 並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據,每年一月一日分區公告。而「公告地價」則係作為民眾申報地價之參考,政府再依據土地所有權人所申報之地價課徵地價稅,每二年分區公告一次,必要時得延長之。為考量民眾稅賦之負擔公告地價均較公告土地現值為低。

問: 「公告地價」與「申報地價」是否相同?一般民眾未於申報期間之內申報者是否按公告地價百分之八十計算?
答:

一、公告地價與申報地價在意義與用途上均不相同,公告地價僅作為土地所有權人申報地價之依據,申報地價期限為三十日,三十日後公告地價即為歷史資料,且公告地價亦未隨日後土地標示變更而改算其價額。又公告地價逾申報地價期限後,並無法定適用之情事。 二、土地所有權人未於公告期間申報地價者,以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者,其申報之地價超過公告地價百分一百二十時,以公告地價百分之一百二十為其申報地價;申報之地價未滿公告地價百分之八十時,得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價;於公告地價百分之一百二十至百分之八十內申報者,以其申報數額為申報地價(平均地權條例第十六條)。公有土地以公告地價為申報地價,免申報(平均地權條例施行細則第二十一條)。

問: 公告土地現值偏離正常市價,有無改進措施?
答:

為使公告土地現值核實調整接近正常市價,政府近年來,除加強督導公告土地現值核實調整外,並採取下列措施予以改進:
(一)督導各縣市政府確實依照內政部訂頒之「地價暨標準地價評議委員會評議會議作業規範」規定,在地價評議前應舉辦說明會,並聽取民眾意見,以使地價評議作業公開化、透明化,俾能接近市價。
(二)訂頒「不動產估價師法」。
(三)研修「地價調查估計規則」以改進估價相關技術。
(四)建立「不動產成交案件實際資訊申報登錄制度」。

 

問: 如何查詢公告現值?
答:

可到所申請土地登記簿謄本或於本所網站、本市地政局網站及內政部地政司全球資訊網皆可查詢。

問: 公告土地現值是怎麼產生的?
答:

公告土地現值之產生,依據平均地權條例第四十六條及地價調查估計規則第三條規定,由地價人員調查轄區內土地買賣或收益實例及影響地價之因素,製作買賣實例或收益實例調查表,繪製地價分布圖,並實地勘查檢討劃分地價區段,據以估計區段地價,提經地價評議委員會評定並計算宗地地價後,於每年一月一日公告。

問: 辦理實價登錄沒有自然人憑證或工商憑證可否線上申報?
答:

線上申報系統非以自然人憑證或工商憑證為申報之必要條件,不過如為憑證登錄,系統將可立即確認申報義務人,並帶入相關標示資訊,完成填寫資訊後,並可以直接辦理線上送件,將可大幅縮減申報人之工作,如無憑證登錄者,相關欄位均須自行填寫,完成填寫後,另需列印申報書資料,送至地政事務所完成申報登錄事宜。

問: 辦理實價登錄紙本申報登錄可否跨所辦理?
答:

原則可由同一直轄市、縣市轄內跨所受理,惟事涉地方自治權責,仍應由各該直轄市、縣市政府本於權責辦理,本市自103年9月15日開始實施實價登錄紙本申報登錄轄內跨所受理。

問: 實價登錄後是否會實價課稅?
答:

內政部推動實價登錄地政三法,係為資訊公開透明。因實價登錄地政三法均有規定已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據;因此在相關配套措施完全建立並完成立法前,不作為課稅依據。

問: 我想要購買房屋,想參考政府單位提供的土地房屋交易價格簡訊資料,請問要如何知道房地產成交價格行情?
答:

推動不動產房地產交易資訊的公開透明,已建立實價登錄制度,如有需要請參考內政部不動產交易實價查詢服務。

網址 : http://lvr.land.moi.gov.tw/N11/homePage.action

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